時間和精力是看不見的成本,在決定異地投資之前先要考慮自己所能夠投入的購買和管理成本。二、三線城市二手市場遠不如深圳辦公室出租這樣活躍,規模也小得多,中介公司的數量和所提供的服務遠沒有想象的那么豐富,很多時候物管公司充當了中介的角色,還不收傭金。在一些剛剛起步的二、三線城市投資寫字樓并打算 長線持有,如果開發商不能提供統一的運營公司,建議一定要選擇有品牌物管的寫字樓。每一座城市都有自己的“南京路”,也都有自己的CBD,只要這座城市具有一定規模,就會聚集出一個中心區。有些城市由于規模較大,可能會形成有主有次的兩個中心區,建議在選擇時,依然選擇主流的那個,或者未來規劃中主流的那一個。在城市規劃日漸發達的時代,**大量資金投入都會向中心區傾斜,未來包括交通、公共建筑、文娛等配套也都會向中心區集中,畢竟這里終將沉淀為一座城市的臉面。現在回顧深圳福田中心區的形成,從規劃到基本成型用了將近10年時間,即便從**批寫字樓入市到現在也大約有6-8年左右,盡早布局也是節約投入成本的好辦法。
2011年*三季度深圳辦公室出租市場將有約10.6萬平米新增供給量,其中CBD及周邊區域僅有1萬平米,其余供應集中于望京,以及燕莎區域。由于2011年前兩個季度沒有新增供應入市,同時需求又不斷增加,因此新入市項目很難緩解區域內供給不足的狀況,很有可能被市場上旺盛的需求快速吸收。自2009年4萬億經濟刺激計劃實施之后,國有企業、金融機構、高新科技公司、能源公司對**寫字樓的需求猛增,尤其大型國有企業,憑借及其強大的支付能力,成為寫字樓市場上較為活躍,且成交能力較強的潛在租戶。
本次CBD核心地塊的入市對CBD核心區周邊寫字樓租金產生了較大的上漲預期。CBD核心區目前在租的寫字樓項目有15個,其中2011年*二季度出現租金上漲的項目有7個,漲幅較大的為北京IFC大廈,漲幅高達66%。15個寫字樓在4月至6月期間,平均租金上漲了8.38%。一位國貿周邊的商業地產中介小李表示:“較近幾個月,CBD地區的商業地產明顯受到熱捧,租金也出現大幅上漲,而且部分寫字樓和商鋪是供不應求狀態。包括像陽光100這種商住兩用的小區,現在掛牌售價也沒有低于40000元/平方米,價位較低的戶型也基本**。”他表示,隨著7月6日北京市CBD地區最后九宗地塊的入市,未來CBD核心區寫字樓租金或將進一步提升。
雖然目前深圳辦公室出租的需求量在不斷增加,但是在商業地產的供給增加方面,仍需要較長時間才能實現。“雖然許多開發商增加了商業地產的相關業務,但是和住宅業務不同的是,商業地產需要更專業的規劃、更多的人才積累等。開發商短期內有想法,可是具體規劃和施工還有一個很長的周期。”而且,從目前的土地出讓情況來看,地方**都希望多出讓近郊新城的土地作為商業用地,但是房地產開發商還是希望能在諸如CBD這樣的核心區域做商業地產,所以短期內出現商業地產供給“井噴”的可能性不大。